Fundo de reserva baixo é a causa número um de rateio extra. Quando o elevador quebra ou o telhado precisa de reparo, o condomínio sem reserva suficiente cobra a diferença de uma vez só dos moradores — e a conta chega no pior momento possível, sem aviso e sem escolha.
A pergunta que todo síndico faz é direta: quanto guardar por mês? A resposta não é um número mágico, mas um cálculo que qualquer condomínio pode fazer — desde que trate a reserva como parte do orçamento, e não como o que sobra dele.
O percentual praticado
A prática de mercado varia entre 5% e 10% da arrecadação mensal ordinária. Onde exatamente cair depende de dois fatores: a idade do prédio e o que a convenção exige. Prédios mais novos, com equipamentos e estrutura no começo da vida útil, podem trabalhar na ponta baixa. Prédios mais antigos, com elevadores, bombas e fachada pedindo atenção, precisam da ponta alta — às vezes acima dela, quando há uma obra grande no horizonte.
Um jeito mais preciso de calcular é olhar para frente: liste as grandes manutenções previsíveis dos próximos cinco a dez anos — pintura de fachada, modernização de elevador, troca de telhado ou de bombas —, estime o custo de cada uma e divida pelo número de meses até lá. Esse valor é o piso do que o fundo deveria receber por mês para não pegar ninguém de surpresa.
O que a convenção pode — e deveria — exigir
A convenção pode fixar um percentual mínimo de contribuição ao fundo, e muitas fixam. Quando fixa, esse valor é obrigatório e entra no orçamento como despesa, não como opção que a assembleia decide ano a ano. Onde a convenção é silente, cabe à assembleia definir — e é uma das melhores pautas para não deixar em aberto, porque protege o condomínio das gestões que preferem "não aumentar a taxa" às custas da reserva.
Reserva não é dinheiro parado. É a diferença entre uma manutenção planejada e um rateio de emergência.
Onde guardar (para não perder para a inflação)
Fundo de reserva parado em conta corrente perde valor todo mês. O correto é mantê-lo em aplicação de baixo risco e liquidez — tipicamente um fundo de renda fixa conservador ou uma poupança/CDB atrelado à conta do condomínio —, sempre em nome do condomínio e visível na prestação de contas. A regra de ouro: liquidez suficiente para cobrir o imprevisto sem precisar resgatar no prejuízo.
Quando usar (e quando não)
O fundo de reserva cobre o imprevisto e o de grande porte: quebra de equipamento, reparo estrutural, obra não recorrente, uma emergência de segurança. Não deveria ser usado para despesa corrente. Pagar a conta de luz ou a folha com o fundo é sinal de que o orçamento ordinário está subdimensionado — um problema diferente, que só se resolve corrigindo a taxa, não sacando da reserva até ela zerar.
A equipe Semog projeta, junto com o síndico, quanto reservar mês a mês com base no histórico de manutenção e no ciclo de vida dos equipamentos do prédio — para que o fundo cubra o previsível sem pesar demais no orçamento corrente, e esteja lá no dia em que ninguém queria precisar dele.
